Implicación de pactos recíprocos por parte del propietario común

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Por Alan R. Romero

Una escritura de un lote en una subdivisión puede decir expresamente que el lote comprado está sujeto a convenios, pero no decir que el resto de los lotes están sujetos a los convenios para el beneficio de ese comprador.

Pero cuando el propietario común subdivide la tierra con un plan común, el propietario común implícitamente hace un pacto correspondiente restringiendo el resto de los lotes en la subdivisión para el beneficio de ese comprador, incluso si la escritura no lo dice.

Por esta razón, tales pactos implícitos pueden llamarse servidumbres recíprocas implícitas o servidumbres negativas recíprocas implícitas – el plan común implica que el propietario común hace un pacto que es recíproco al pacto expreso hecho por el comprador de un lote.

En esta situación, si no fuera por esta regla, cada uno de los lotes estaría obligado por su pacto expreso en beneficio de los lotes que el propietario común todavía poseía en ese momento. Cuando esos lotes se vendieran finalmente, esos propietarios tendrían el derecho de hacer cumplir el pacto contra los compradores anteriores.

Pero los primeros compradores no tendrían el derecho de hacer cumplir el pacto contra los compradores posteriores. Los primeros lotes no se beneficiarían de la tierra porque el propietario común ya no los poseía y las escrituras posteriores no decían que eran beneficiados.

Así que si no fuera por la teoría del pacto implícito, los primeros compradores no tendrían privacidad vertical con respecto a la tierra beneficiada, ni los compradores posteriores tendrían notificación de un pacto en beneficio de los compradores anteriores. Por lo tanto, los primeros compradores no podían hacer cumplir el pacto contra los compradores posteriores por ley o en equidad.

La teoría del pacto implícito hace que todos los lotes en la subdivisión sean cargados para el beneficio de todos los demás lotes. Cuando cada lote es vendido, un pacto recíproco es implícito, cargando todos los lotes que aún no han sido vendidos para el beneficio de ese comprador.

La doctrina del contrato de terceros beneficiarios es una forma alternativa de dar al comprador de un lote anterior el beneficio de los convenios que gravan los lotes vendidos posteriormente en la subdivisión. Bajo esta teoría, la propietaria común no hace implícitamente un pacto recíproco cada vez que vende mucho.

En cambio, la teoría del tercero beneficiario es que cada vez que se vende un lote, el beneficio del convenio que carga ese lote no es sólo para el beneficio de los lotes que aún son propiedad de un propietario común, sino también para el beneficio de los compradores de lotes anteriores. Las personas que no son partes en el contrato pero a las que las partes contratantes pretenden beneficiar son terceros beneficiarios.

El plan de desarrollo común también es relevante para esta teoría. Es la prueba de que el propietario común y el comprador tenían la intención de beneficiar a los primeros compradores de lotes, porque el plan común tenía la intención de gravar todos los lotes para el beneficio de todos los lotes.

Sin embargo, un tercero puede ser beneficiario de un convenio incluso si no existe un esquema común, siempre y cuando haya evidencia de que las partes originales tenían la intención de que la persona fuera un beneficiario y que el comprador tuviera un aviso real o constructivo de ello.

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